Wer 2026 eine Immobilie in Frankfurt kaufen oder verkaufen möchte, stellt schnell fest: Den einen „Frankfurter Immobilienmarkt“ gibt es eigentlich nicht. Zwischen Westend, Bornheim, Sachsenhausen oder Gallus unterscheiden sich nicht nur die Kaufpreise erheblich. Auch Baujahr, Wohnungsangebot und Anzahl der tatsächlich abgeschlossenen Verkäufe spielen eine wichtige Rolle.
Ein Blick auf echte Verkaufsdaten zeigt deshalb deutlich mehr als die Angebotspreise auf Immobilienportalen.
Nach dem Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main 2026 des Gutachterausschusses wurden Neubau-Eigentumswohnungen 2025 im Durchschnitt für rund 7.820 Euro pro Quadratmeter verkauft. Im ersten Halbjahr 2026 erreichten Neubauwohnungen bereits durchschnittlich rund 8.200 Euro pro Quadratmeter. Gleichzeitig ging die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2026 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rund 15 Prozent zurück.
Der Markt ist damit keineswegs einheitlich: Käufer entscheiden selektiver, während gute Immobilien in attraktiven Lagen weiterhin hohe Preise erzielen.
1. Westend: weiterhin eines der hochpreisigsten Wohnviertel
Das Westend gehört auch nach den aktuellen Transaktionsdaten zum hochpreisigen Segment des Frankfurter Wohnungsmarktes.
Bei Eigentumswohnungen mit Baujahr bis 1918 wurden 2025 im entsprechenden Grundbuchbereich durchschnittlich rund 9.060 €/m² erzielt. Wohnungen ab Baujahr 1991, die nicht mehr als Neubau gelten, kamen sogar auf durchschnittlich rund 9.350 €/m².
Zum Vergleich:
- Altbau bis 1918: ca. 9.060 €/m²
- Baujahr 1919–1949: ca. 7.300 €/m²
- Baujahr 1950–1977: ca. 7.450 €/m²
- Baujahr ab 1991, ohne Neubau: ca. 9.350 €/m²
Die Zahlen zeigen, wie stark sich das Westend vom Frankfurter Durchschnitt abheben kann. Gleichzeitig sollte man sie nicht als pauschalen Quadratmeterpreis für jede Immobilie im Westend verstehen. Mikrolage, Zustand, Etage, Wohnfläche, Vermietungsstatus und Ausstattung können den tatsächlichen Wert erheblich verändern.
2. Nordend und Ostend: hohe Preise und ein aktiver Bestandsmarkt
Nordend und Ostend werden im Immobilienmarktbericht teilweise gemeinsam ausgewertet. Gerade bei älteren Wohnungen zeigen die tatsächlichen Verkäufe ein vergleichsweise hohes Preisniveau.
Für Wohnungen bis Baujahr 1918 wurden 2025 durchschnittlich etwa 6.650 €/m² gezahlt. Bei Immobilien der Baujahre 1919 bis 1949 waren es rund 6.200 €/m².
Besonders auffällig ist jedoch die Anzahl der Transaktionen. Bei Wohnungen aus den Jahren 1950 bis 1977 wurden in diesem Bereich 124 geeignete Verkäufe ausgewertet – bei einem mittleren Kaufpreis von rund 5.860 €/m².
Für Eigentümer ist das interessant: Ein hoher Quadratmeterpreis allein sagt wenig über einen Markt aus. Ebenso wichtig ist, ob tatsächlich Transaktionen stattfinden.
3. Bornheim: teuer bei Neubauten – trotz Preisrückgang
Bornheim liefert 2025 eines der interessantesten Ergebnisse des gesamten Marktberichts.
Die teuersten verkauften Neubau-Eigentumswohnungen Frankfurts lagen laut Gutachterausschuss in diesem Bereich. Der durchschnittlich erzielte Kaufpreis betrug rund 9.600 €/m².
Das klingt zunächst nach einem klaren Preisanstieg. Tatsächlich ist das Gegenteil der Fall: Gegenüber dem Vorjahr gingen die mittleren Preise für Neubauwohnungen in Bornheim um rund 8 Prozent zurück.
2024 lag der entsprechende Durchschnitt bei rund 10.470 €/m², 2025 bei etwa 9.630 €/m².
Das zeigt sehr gut, warum Aussagen wie „Die Immobilienpreise in Bornheim steigen“ oder „Bornheim wird immer teurer“ ohne Datengrundlage problematisch sind.
Bornheim bleibt ein hochpreisiger Markt – gleichzeitig zeigen die realen Kaufverträge, dass auch attraktive Frankfurter Lagen Preiskorrekturen erleben können.
4. Sachsenhausen: große Unterschiede nach Baujahr und Objektart
Auch Sachsenhausen gehört zu den etablierten Frankfurter Wohnlagen. Die Daten zeigen jedoch besonders deutlich, dass ein pauschaler „Quadratmeterpreis Sachsenhausen“ wenig aussagekräftig ist.
Im zusammengefassten Bereich Sachsenhausen/Westhafen wurden 2025 unter anderem folgende Durchschnittspreise erzielt:
- Wohnungen bis Baujahr 1918: ca. 6.000 €/m²
- Baujahr 1919–1949: ca. 6.080 €/m²
- Baujahr 1950–1977: ca. 4.660 €/m²
- Baujahr 1978–1990: ca. 4.510 €/m²
- Baujahr ab 1991, ohne Neubau: ca. 7.470 €/m²
Bemerkenswert ist außerdem das Transaktionsvolumen: Allein in der Kategorie Baujahr ab 1991 ohne Neubau wurden 111 geeignete Kaufverträge ausgewertet.
Im hochpreisigen Haussegment wird die besondere Stellung guter Sachsenhäuser Lagen noch deutlicher. Drei der 2025 verkauften Neubau-Eigenheime befanden sich in Sachsenhausen. Sie lagen laut Gutachterausschuss in sehr guten Lagen und erzielten im Mittel rund 3,3 Millionen Euro.
5. Gallus: besonders interessant für den Neubau
Beim Gallus zeigt sich eine andere Form von Marktdynamik.
Der Gutachterausschuss berichtet, dass die meisten Neubau-Eigentumswohnungen 2025 im Gallus verkauft wurden. Im zusammengefassten Grundbuchbereich Altstadt/Innenstadt, Bahnhofsviertel/Gutleutviertel/Gallus wurden für Neubauwohnungen durchschnittlich rund 8.040 €/m² erzielt.
Im Vorjahr waren es etwa 7.330 €/m².
Der Gutachterausschuss beziffert den Anstieg in diesem Bereich auf rund 10 Prozent – den höchsten Anstieg bei Neubau-Eigentumswohnungen unter den ausgewerteten Bereichen.
Gallus ist damit ein gutes Beispiel dafür, dass „gefragt“ nicht zwangsläufig „teuerster Stadtteil“ bedeuten muss. Ein hohes tatsächliches Neubau-Transaktionsvolumen kann mindestens ebenso interessant sein.
Auch Bockenheim bleibt ein wichtiger Bestandsmarkt
Bockenheim verdient ebenfalls Aufmerksamkeit.
Bei Altbauwohnungen bis Baujahr 1918 wurden 2025 durchschnittlich rund 6.180 €/m² erzielt. Noch auffälliger ist die Aktivität bei jüngeren Bestandswohnungen: Für Wohnungen ab Baujahr 1991 ohne Neubauten weist der Bericht 146 geeignete Transaktionen bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von rund 7.050 €/m² aus.
Damit zeigt Bockenheim, wie wichtig neben dem Preis auch die Zahl tatsächlicher Verkäufe für die Beurteilung eines Teilmarktes ist.
Was bedeutet „gefragt“ überhaupt?
Bei Immobilien wird Nachfrage häufig nur anhand steigender Angebotspreise beurteilt. Das greift zu kurz.
Für die Einschätzung eines Frankfurter Stadtteils sollten mehrere Faktoren zusammen betrachtet werden:
Preisniveau: Welche Preise wurden tatsächlich notariell vereinbart?
Transaktionszahl: Wie viele Immobilien wechseln tatsächlich den Eigentümer?
Objektstruktur: Werden vor allem Altbauten, Nachkriegswohnungen oder Neubauten gehandelt?
Mikrolage: Selbst innerhalb eines Stadtteils können wenige Straßen einen erheblichen Preisunterschied verursachen.
Objektqualität: Energiezustand, Modernisierung, Balkon, Aufzug, Stellplatz, Etage und Grundriss beeinflussen die Nachfrage erheblich.
Deshalb lässt sich aus den verfügbaren Daten keine seriöse Rangliste nach dem Muster „Stadtteil A ist der beliebteste Stadtteil Frankfurts“ erstellen. Sehr wohl lassen sich aber unterschiedliche Marktprofile erkennen.
Frankfurt 2026: Käufer werden selektiver
Die aktuellsten Zahlen für das erste Halbjahr 2026 zeigen einen insgesamt ruhigeren Markt.
In diesem Zeitraum wurden in Frankfurt 1.354 Eigentumswohnungen verkauft. Im ersten Halbjahr 2025 waren es noch 1.589. Das entspricht einem Rückgang von rund 15 Prozent.
Bei Neubau-Eigentumswohnungen lag der durchschnittliche Verkaufspreis im ersten Halbjahr 2026 dagegen bei rund 8.200 €/m² – etwa 7 Prozent höher als im entsprechenden Vorjahreszeitraum.
Der Gutachterausschuss beschreibt einen Markt, in dem insbesondere Verkäufe zustande kommen, wenn Preis, Lage und Qualität für Käufer zusammenpassen.
Für Verkäufer bedeutet das: Eine gute Frankfurter Adresse allein garantiert 2026 nicht automatisch einen schnellen Verkauf zu jedem gewünschten Preis.
Welche Stadtteile sind 2026 also besonders interessant?
Aus den verfügbaren Transaktionsdaten lassen sich unterschiedliche Schwerpunkte erkennen:
Westend steht weiterhin für ein außergewöhnlich hohes Preisniveau, insbesondere bei hochwertigen Altbau- und jüngeren Bestandswohnungen.
Bornheim erreichte bei den 2025 tatsächlich verkauften Neubauwohnungen das höchste durchschnittliche Preisniveau, obwohl die Preise gegenüber 2024 zurückgingen.
Nordend/Ostend zeigen einen aktiven Bestandsmarkt mit vergleichsweise hohen Preisen, insbesondere bei älteren Immobilien.
Sachsenhausen verbindet einen großen Bestandsmarkt mit einem sehr hochpreisigen Segment in besonders guten Wohnlagen.
Gallus fällt vor allem durch Neubauaktivität auf: Hier wurden 2025 die meisten Neubau-Eigentumswohnungen verkauft.
Bockenheim zeigt insbesondere bei jüngeren Bestandswohnungen ein beachtliches Transaktionsvolumen.
Welche dieser Lagen für Käufer, Kapitalanleger oder Verkäufer tatsächlich die attraktivste ist, hängt deshalb stark vom jeweiligen Objekt und vom persönlichen Ziel ab.
Was ist Ihre Immobilie in Frankfurt aktuell wert?
Die Durchschnittspreise eines Stadtteils sind ein guter Ausgangspunkt – ersetzen aber keine individuelle Immobilienbewertung.
Schon innerhalb von Bornheim, Sachsenhausen, Westend oder Nordend können Lage, Baujahr, Modernisierungszustand, Wohnfläche, Etage, Energieeffizienz und Ausstattung erhebliche Preisunterschiede verursachen.
Wer beim Verkauf eine professionelle Einschätzung benötigt, kann sich an CITA IMMOBILIEN als erfahrenen Immobilienmakler Frankfurt wenden. Wir unterstützen Eigentümer dabei, den aktuellen Marktwert ihrer Immobilie realistisch einzuordnen und eine Verkaufsstrategie auf Basis der jeweiligen Mikrolage und Objekteigenschaften zu entwickeln.
Wer einen Verkauf plant, sollte deshalb nicht nur fragen: „Was kostet der Quadratmeter in meinem Stadtteil?“, sondern vielmehr: Welche vergleichbaren Immobilien werden in meiner konkreten Lage aktuell tatsächlich nachgefragt – und welcher Preis ist am Markt realistisch?
Datengrundlage und Quellen
Die im Artikel genannten Kaufpreise und Transaktionszahlen basieren hauptsächlich auf dem Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main 2026 des Gutachterausschusses für Immobilienwerte. Der Bericht wurde 2026 veröffentlicht und analysiert tatsächlich abgeschlossene Kaufverträge aus dem Jahr 2025.
Für die aktuelle Marktentwicklung 2026 wurden zusätzlich die Ergebnisse des Immobilienmarktberichts für das erste Halbjahr 2026, veröffentlicht am 18. August 2026, berücksichtigt.
Wichtig: Die vom Gutachterausschuss veröffentlichten Stadtteilwerte basieren teilweise auf zusammengefassten Grundbuchbezirken. Diese stimmen nicht in jedem Fall exakt mit den administrativen Grenzen der genannten Stadtteile überein. Die angegebenen Durchschnittswerte sind deshalb keine Verkehrswerte einzelner Immobilien.
Stand der Auswertung: August 2026.
Autor: Benjamin Hemmati