Voll vermietet am Europaviertel: Wohn- & Geschäftshaus mit 17 Einheiten | ca. 232.000 € JNKM

Voll vermietetes Wohn- und Geschäftshaus in Frankfurt-Gallus, direkt an der Schnittstelle zum Europaviertel: 15 Wohnungen, zwei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss und eine Jahresnettokaltmiete von ca. 232.236 €. Die Käuferprovision beträgt reduziert 3,57 % inkl. MwSt.

Gebäude und Flächen

Das ca. 1960 errichtete, vollständig unterkellerte Gebäude steht auf einem 262 m² großen Grundstück und umfasst sechs Etagen. Die Flächen verteilen sich auf ca. 619 m² Wohnfläche, ca. 161 m² Gewerbefläche im Erdgeschoss und ca. 120 m² Nutzfläche im Keller. Damit stehen ca. 780 m² vermietbare Wohn- und Gewerbefläche zur Verfügung, zuzüglich der Kellerflächen.

Wohnungsmix

Die 15 Wohnungen gliedern sich in zehn Zwei-Zimmer-Wohnungen und fünf kompakte Ein-Zimmer-Apartments. In den Regelgeschossen (1. bis 4. Obergeschoss) liegen je drei Wohnungen, im Dachgeschoss drei weitere. Ein Teil der Wohnungen hat einen Balkon zur Hofseite. Die Wohnungen sind teilweise möbliert und mit Pantryküchen ausgestattet. Kleine Einheiten in dieser Lage sind bei Berufspendlern, Messe- und Projektmitarbeitern sowie Studierenden stark nachgefragt; das sorgt für eine stabile Vermietbarkeit.

Mieteinnahmen

Die Immobilie erwirtschaftet aktuell eine Nettokaltmiete von ca. 19.353 € monatlich bzw. ca. 232.236 € jährlich. Rund 72 % der Mieteinnahmen stammen aus den Wohnungen, rund 28 % aus den beiden Gewerbeeinheiten. Diese Mischung verteilt das Mietausfallrisiko auf viele Einzelmieter und zwei langfristig gebundene Gewerbemieter.

Die Gewerbemietverhältnisse im Erdgeschoss laufen nach den vorliegenden Unterlagen bis 2028 und enthalten eine vertraglich vereinbarte Verlängerungsoption. Teile der Kellerflächen sind an die Gewerbemieter mitvermietet.

Als Potenzial wird eine Soll-Jahresnettokaltmiete von ca. 255.000 € angesetzt. Das entspricht einer Steigerung von ca. 22.800 € pro Jahr bzw. knapp 10 % gegenüber dem Ist. Die Soll-Miete ist eine Potenzialbetrachtung und keine vertraglich vereinbarte Miete.

Modernisierungen

• 2020: Gas-Zentralheizung erneuert
• 2019: Dach saniert einschließlich Ziegelaustausch, Fenster überwiegend durch dreifach verglaste Kunststofffenster ersetzt
• 2004: Fassade gedämmt (straßenseitig ca. 10 cm, hofseitig ca. 8 cm)
• 2003: Bäder modernisiert
• 2002: Gas- und Wasserleitungen erneuert, Balkontüren doppelt verglast
• Elektroinstallationen in den Wohnungen modernisiert

Der Bedarfsausweis weist einen Endenergiebedarf von 49,6 kWh/(m²·a) inkl. Warmwasser aus, Energieeffizienzklasse A. Für ein Gebäude dieses Baujahrs ist das ein sehr guter Wert. Größere Investitionen in Dach, Fenster, Fassade und Heizung sind in absehbarer Zeit nicht zu erwarten.

Weitere Ausstattung

Im Keller befindet sich ein Waschraum mit zwei Waschmaschinen und einem Trockner, die gegen Entgelt genutzt werden und zusätzliche Einnahmen bringen. Der Innenhof ist gepflegt gestaltet, das Treppenhaus ist mit Natursteinoptik ausgeführt.

Rechtliche Verhältnisse

Das Objekt steht im Volleigentum und ist nicht nach WEG aufgeteilt. Das eröffnet dem Käufer Gestaltungsspielraum, etwa für eine spätere Aufteilung im Rahmen der rechtlichen Vorgaben. Stellplätze gehören nicht zum Objekt. Laut Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis vom 02.10.2026 sind keine Baulasten eingetragen.

Besonderheit: Nachbarschaftsvereinbarung

Für das Objekt besteht eine Nachbarschaftsvereinbarung im Zusammenhang mit einem geplanten Hochhausprojekt in der unmittelbaren Umgebung. Daraus steht noch eine Entschädigungszahlung in erheblicher Höhe aus, die mit Erteilung der Baugenehmigung für dieses Vorhaben fällig wird. Übernimmt der Käufer die Vereinbarung im Kaufvertrag, geht dieser Anspruch auf ihn als Rechtsnachfolger über. Im Gegenzug sind die vereinbarten Duldungspflichten sowie eine Grunddienstbarkeit zugunsten des Baugrundstücks zu übernehmen. Die Zahlung ist an die Erteilung der Baugenehmigung gebunden und nicht garantiert; sie ist im Kaufpreis nicht berücksichtigt. Einzelheiten und die Vertragsunterlagen erhalten Kaufinteressenten nach Unterzeichnung einer Verschwiegenheitserklärung.

Erwerbsnebenkosten

Durch die reduzierte Käuferprovision von 3,57 % inkl. MwSt. liegen die Erwerbsnebenkosten bei ca. 11 bis 11,5 % des Kaufpreises (Grunderwerbsteuer Hessen 6 %, Notar und Grundbuch ca. 1,5 bis 2 %, Provision 3,57 %). Gegenüber einer üblichen Provision von 7,14 % spart der Käufer rund 3,57 % des Kaufpreises an Nebenkosten. Das senkt das einzusetzende Gesamtkapital und verbessert die Rendite auf das Gesamtinvestment entsprechend.

Für wen geeignet

Vollvermietung, die Mischung aus Wohn- und Gewerbeerträgen, der gute energetische Zustand und die Entwicklung des direkten Umfelds machen das Objekt für langfristig orientierte Bestandshalter, Family Offices und professionelle Kapitalanleger interessant.

Kaufpreis auf Anfrage: Das vollständige Exposé mit Mieterliste, Mietverträgen und allen Objektunterlagen erhalten Sie nach Ihrer Anfrage.

- Gebäudezustand: saniert
- Letzte Renovierung: 2019
- Letzte Modernisierung: 2020
- Zentralheizung, Baujahr 2020
- Energieträger: Gas
- Energieklasse A (Bedarfsausweis)
- Energiekennwert: 49,60 kWh/(m²·a)
- Bodenbelag: Parkett
- Badausstattung: Badewanne, Dusche, Fenster im Bad, Bidet
- Einbauküchen
- Balkone: 2 Stück
- Rollläden
- Kellerabteile vorhanden
- Etagen gesamt: 6
- Wohnfläche: 779,47 m²
- Nutzfläche: 120,25 m²
- Bürofläche: 160,76 m²
- Grundstücksfläche: 262 m²
- Anzahl Einheiten: 17
- Zimmer gesamt: 25

--- INVESTMENTDATEN ---

CITA IMMOBILIEN vermittelt dieses Objekt provisionspflichtig. Im Falle des Abschlusses eines Kaufvertrages ist eine Käuferprovision in Höhe von 3,57 % inkl. 19 % gesetzlicher Mehrwertsteuer aus dem notariell verbrieften Kaufpreis fällig. Die Provision wird aus dem Gesamtkaufpreis berechnet; mitverkauftes Inventar wird hiervon nicht in Abzug gebracht.

Das Objekt befindet sich im Stadtteil Gallus, 60327 Frankfurt am Main, in direkter Nachbarschaft zum Europaviertel — einer der dynamischsten Stadtentwicklungslagen in Frankfurt. Das Europaviertel hat sich in den vergangenen Jahren zu einem modernen Quartier mit hochwertiger Infrastruktur, Bürogebäuden, Gastronomie und Einzelhandel entwickelt und zieht ein breites Mietermilieu aus Beruf und Wohnnutzung an. Die Lage verbindet urbanes Wohnen mit sehr guter Erreichbarkeit aller relevanten städtischen Ziele.

Die Verkehrsanbindung ist in jeder Hinsicht ausgezeichnet. Der Frankfurter Hauptbahnhof ist in 2 Minuten erreichbar, die Autobahn in 2 Minuten und der Frankfurter Flughafen in 19 Minuten. Der öffentliche Nahverkehr ist fußläufig in 3 Minuten zu erreichen. Damit ist das Objekt sowohl für nationale als auch internationale Mieter und Nutzer gleichermaßen gut angebunden.

Diese Kombination aus entwickeltem Stadtquartier, hervorragender ÖPNV-Anbindung und unmittelbarer Nähe zu Frankfurts zentralen Infrastrukturknoten macht den Standort für Kapitalanleger und gewerbliche Nutzer gleichermaßen interessant. Die anhaltende Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen in diesem Bereich Frankfurts unterstreicht die nachhaltige Attraktivität dieser Lage.